logo


Свяжитесь с нами любым удобным для Вас способом!

Звонок из Испании:+34 722 752 395

Звонок из России: +7 499 754 55 07

Звонок из Швеции: +46 737 69 5969

Эл.почта: info@mgbonitahome.com

  Адрес: C/Alqueria 1, Diana Park, Bajo E. Estepona, 29680, Spain

fb 100  wk 100   instagram logo 100

У вас нет запросов

ПРОЦЕСС ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ

 

     Priobretenie nedvijimosti v IspaniiДля большинства из нас покупка недвижимости за границей означает подтверждение того, что мы нашли своё место под солнцем, а также и то, что теперь мы можем себе позволить свить гнездо там, где нам хочется. Это очень важный, серьёзный и счастливый момент. 

     Разделяя с вами радость от этого нового этапа вашей жизни, нам особенно хочется помочь вам правильно и безопасно провести операцию по покупке дома или квартиры в Испании. В этой статье мы постарались подробно описать все основные пункты этой операции, чтобы вы заранее смогли составить себе план действий и с самого начала знали все "как" и "почему". 

Хорошие новости состоят в том, что:

1. В Испании гражданин любой страны имеет право купить недвижимость без каких-либо проблем или законодательных ограничений.

2. Процесс покупки настолько отработан и юридически прозрачен, что вам практически нечего опасаться. Теперь подробно и по порядку.

 

 

1.1 РЕЗЕРВИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

     Первый шаг – это подтверждение Вашего намерения купить выбранную недвижимость, для чего необходимо снять ее с продаж на рынке. После того, как условия будущей покупки обсуждены с продавцом, для защиты интересов обеих сторон подписывается Договор о резервировании недвижимости. Этот документ предполагает, в частности, выплату покупателем депозита, размер которого составляет обычно от 3000€ до 6000€, и в дальнейшем заменяется на Частный контракт о купле-продаже собственности. 

Этот депозит полностью возвращается клиенту, если вдруг последующая юридическая проверка документов  специалистами подтвердит наличие серьезной причины отменить данную сделку. 

Здесь надо заметить, что сотрудничество покупателя с достойным юридическим бюро настоятельно рекомендуется для защиты, прежде всего, интересов самого покупателя, и для обеспечения благополучного завершения сделки. Именно юрист изучит всю необходимую документацию, касающуюся Вашего будущего дома, и он же правильно составит как Договор о резервировании, так и последующие контракты. Как правило, юридические услуги по сопровождению сделки с недвижимостью составляет 1% от ее полной стоимости. 

 

Процесс изучения документации. 

  Как только понравившаяся Вам недвижимость зарезервирована должным образом на Ваше имя,  адвокат начинает необходимую проверку всей юридической документации. Эта проверка помогает исключить возможность того, что какие-либо лицензии отсутствуют или неправильно оформлены, или что существуют какие-либо долги, залоговые или налоговые обременения. 

  Адвокат должен будет так же убедиться в том, что данный объект располагает соответствующим Свидетельством о Собственности, и что продавец на самом деле обладает необходимыми правами на осуществление сделки. В случае, если мы имеем дело с новой недвижимостью, нужно будет проверить, что застройщик объекта располагает всеми обязательными лицензиями и гарантиями, и что строительство произведено в соответствии со всеми существующими нормами, а также отвечает согласованному властями проекту. В случае, если вы хотите приобрести участок земли, адвокат позаботится  о том, чтобы убедиться в адекватности заявленной  площади участка  и его местонахождения. 

 Юридическая фирма,  завершив процесс изучения документации, должна предоставить вам подробный письменный отчет о каждом правовом аспекте, касающемся вашей будущей покупки. Кроме того, фирма или частный адвокат собственной лицензией гарантирует безопасность сделки. 


1.2. ЧАСТНЫЙ КОНТРАКТ (CONTRATO PRIVADO).

   Когда проверка документов на собственность завершена, и юрист  абсолютно уверен в том, что она соответствует заявленным характеристикам и продается на хороших для вас условиях, обеими сторонами сделки подписывается Частный Контракт. Он содержит все детали вашего соглашения, условия оплаты и финальную дату, до которой вы договорились закрыть сделку. Все условия оговариваются индивидуально сторонами.

  На этой стадии покупатель выплачивает продавцу определенный процент от цены недвижимости, за вычетом уже оплаченного ранее депозита при ее резервировании. Обычно это 10% от суммы. 


1.3. ЗАВЕРШЕНИЕ СДЕЛКИ (ПОДПИСАНИЕ НОТАРИАЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ) 

 Финальной частью  операции по приобретению недвижимости является подписание обеими сторонами в присутствии нотариуса Договора купли-продажи или нотариальной купчей (по-испански Escritura Publica). Именно в нотариальной конторе происходит передача денежных средств продавцу в виде гарантированных банковских чеков.

 Нотариус это официальное, утвержденное законом лицо, чья роль состоит в идентификации продавца и покупателя, в проверке наличия полного комплекта необходимых документов, а также факта полной уплаты продавцу указанной в Договоре суммы. Испания, как и Россия, например, входит в систему так называемого Латинского Нотариата, так что в этой завершающей стадии процесса покупки между обеими странами есть очень много общего. 

 Если вы не можете присутствовать у нотариуса при подписании сделки, ваше юридического бюро (или ваш адвокат) произведёт все необходимые по закону процедуры от вашего имени на основании  нотариальной доверенности.  На самом деле, это очень распространенная практика – с самого начала процедуры покупки или продажи собственности оформить данную Доверенность, чтобы своевременно исполнить обязательные формальности от вашего имени и в ваших интересах. 

а) Получение прав на владение собственностью

   Покупатель вступает в права собственника немедленно после подписания нотариальной купчей и получает ключи от своей недвижимости. 

б) Нотариальный договор купли-продажи и регистрация прав собственности.  

     Регистрация прав собственности включает в себя оплату налогов на недвижимость и соответствующих сборов, а также получение в Регистре Собственности печати на оригинале Нотариальной купчей, что окончательно гарантирует полный переход прав владения недвижимостью от продавца к покупателю. 

    Эта процедура представляет собой очень важный этап и производится немедленно после завершения сделки. Она занимает обычно от двух до трех месяцев, после чего оригинал купчей, уже с печатью Регистра, возвращается в нотариальную контору. Нотариус известит нас о том, когда документы можно будет забрать из его офиса. 

 

2. ОСНОВНЫЕ НЕОБХОДИМЫЕ ФОРМАЛЬНОСТИ. 

Существует ряд основных формальностей, которые необходимо выполнить для благополучного завершения вашей операции в Испании.

 

2.1. ОФОРМЛЕНИЕ НОТАРИАЛЬНОЙ ДОВЕРЕННОСТИ. 

 Чтобы стать вашим официальным представителем в Испании, адвокатскому бюро или же вашему частному адвокату необходимо иметь подписанную вами соответствующую нотариальную Доверенность. 

 С этой Доверенностью можно оформлять контракты по вашему поручению и от вашего имени, саму Нотариальную купчую, а также запрашивать, получать и подписывать все документы, связанные с процессом покупки недвижимости. Данную Доверенность вы можете оформить как в Испании, так и в другой стране. 

2.2. N.I.E. (ИСПАНСКИЙ ИДЕНТИФИКАЦИОННЫЙ НОМЕР ИНОСТРАНЦА)

     N.I.E. - это Идентификационный Номер (ID) Иностранца в Испании, который нужно запросить в полицейском комиссариате. Без этого номера в Испании невозможно ни купить недвижимость, ни осуществить какую-либо другую крупную покупку (например, приобрести автомобиль), ни оформить контракты на водоснабжение и электричество. Получение N.I.E. занимает определенное время, поэтому очень важно заказать его вовремя, то есть в самом начале процесса покупки собственности. 

 

2.3. ИСПАНСКИЙ БАНКОВСКИЙ СЧЕТ. 

     Владельцу недвижимости необходимо иметь в Испании банковский счет, чтобы, в том числе, оплачивать с него необходимые фактуры по дому или квартире. Как правило, для открытия счета требуется Ваш загранпаспорт, справка с места работы, налоговые декларации за последние 2 года (НДФЛ-2 или НДФЛ-3) или другие документы, подтверждающие Вашу финансовую состоятельность / доходы. С этого же счета оплачиваются ежемесячные квоты по ипотечному кредиту, если он у вас будет. Открытие счета это одна из формальностей, которая исполняется вашим адвокатом на основании ранее выданной нотариальной Доверенности. 

 

3. НАЛОГИ В ИСПАНИИ, СВЯЗАННЫЕ С ПОКУПКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. 

     Priobretenie nedvijimosti v IspaniiПокупка недвижимости в Испании связана, как для резидентов страны, так и для нерезидентов, с исполнением ряда налоговых обязательств.

 

3.1.НАЛОГИ НА ПЕРЕДАЧУ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ И  ДОКУМЕНТООБОРОТ ПО ЭТИМ ОПЕРАЦИЯМ (ITP-AJD) И /ИЛИ IVA (НДС): 

a) Новая недвижимость: 

Налог IVA (НДС) начисляется при покупке новой недвижимости или участков под застройку (которые ранее не переходили в другие руки). Он составляет на данный момент 10% от цены покупки и 21% - при покупке участков под застройку. Этот налог должен выплачиваться при каждой покупке. 

     Кроме того, при подписании нотариального Договора купли-продажи оплачивается налог за переход прав собственности Stamp Duty (AJD Tax) в размере 1,5%. 

б) Вторичная недвижимость: 

     Если недвижимость когда-либо ранее уже была хотя бы один раз передана в другие руки (например, продана), вместо налога IVA начисляется другой налог - ITP (за переход прав собственности).
Размер его составляет от 8 до 10% от стоимости сделки. 

     Помните, что общие расходы по оформлению сделки с недвижимостью составляют обычно дополнительные от 8 до 12% к цене покупаемой собственности (без стоимости расходов по ипотеке. Расходы по ипотеке увеличивают общие затраты покупателя ещё на 2-3%). 

 

3.2. ЕЖЕГОДНЫЙ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ (IBI): 

     Налог IBI оплачивается ежегодно соответствующему муниципалитету, единым платежом, между 15 сентября и 15 ноября (это обычный срок оплаты данного налога, который может немного меняться в зависимости от каждого отдельно взятого муниципалитета). 

 

3.3. НАЛОГ НА ДОХОД С НЕДВИЖИМОСТИ (IRNR / PROPERTY INCOME TAX): 

     Все владельцы недвижимости в Испании обязаны сдавать налоговые декларации. Для этого каждый иностранец- нерезидент обязан обзавестись официальным налоговым представителем, который и будет рассчитывать этот налог, оформлять декларацию и своевременно его оплачивать. Налоговое ведомство устанавливает ежегодный процент налога в зависимости от цен на недвижимость. Налоговый представитель это, как правило, адвокат или бухгалтер.  

     Если вы решите сдать Вашу недвижимость в аренду, вы не должны будете платить налог на не резидентов за те периоды, когда недвижимость сдана, таким образом понадобится оформить налоговую декларацию иначе, с учётом этих обстоятельств. Придётся уплатить налог на полученную с аренды прибыль.  По всем этим вопросам вас проконсультирует ваш юрист.

 

Профессиональная команда менеджеров MG Bonita Home всегда готова помочь в осуществлении Вашей мечты.

Мы ответим на все, интересующие Вас вопросы.

 
 
1000 максимум символов